こんにちは、EC村長です。
ネット通販で年商1億円を目指す小さな小売店を運営しています。
村長～！セレクトショップってどういう場所に出店するのがいいかな？
簡単に移転はできないから店舗立地は重要だよね！
村長が思うセレクトショップの立地について解説するね！
実店舗の立地は事業活動においてとても重要な要素の1つです。
人が多く集まる商店街で営業しているセレクトショップもあれば、田舎でひっそりと営業をしているセレクトショップもあります。
また、商業ビルや雑居ビルの1階で営業しているセレクトショップもあれば、階段を登った2階で営業しているセレクトショップもあります。
出店位置は多種多様で、セレクトショップを開業する場合はどこで開業するのが良いのか迷う場合もあると思います。
今回は、【セレクトショップ開業】店舗立地を決める時に考えることについて解説します。
セレクトショップを開業したい、店舗物件を決める時に注意することを知りたい、そういった方に読んでいただきたい内容になっています。
当てはまる方は、ぜひ最後までご覧ください。
店舗物件を決める時に注意することを書いていくよ！
立地を決める前に重要なこと
店舗位置を選定する前に目指すセレクトショップが実店舗販売を主力にするかネット通販を主力にするかを考える必要があります。
実店舗販売を主力にするセレクトショップとネット通販を主力にするセレクトショップについて理解しておくことで、どこに出店をした方が良いのかが分かるようになります。
実店舗販売主力型とネット通販通販主力型の特徴について解説します。
実店舗販売主力型
実店舗販売を主力にするセレクトショップは商圏内の限られた人が来店をしますのでターゲットが往来する立地に出店することが求められます。
また、顧客が買い続ける商品ラインナップにしなければならないので、1つの商品を100枚入荷させるような縦積みではなく、展開数を増やし枚数を少なく入荷させるような仕入れ方法になります。
新しい商品や限定品、イベントなどで顧客の購買意欲を掻き立て続けなければならず、顧客の我儘に付き合う覚悟も必要になります。
人口の多い都市であれば実店舗販売主力型が良いかもね！
ネット通販主力型
ネット通販を主力にするセレクトショップは店頭の売上がなくても経営ができる状態を目指します。
店舗立地は重要ではありませんが、店舗面積は広い方が良いです。
商圏は日本全国や海外なので売れる商品を100枚入荷するような縦積みになりやすいです。
実店舗販売型のような展開数を増やして枚数を少なく入荷することは商品ページを制作する時間コストを考えると費用対効果が悪いので、数枚しか売れないような商品は入荷させません。
販売数が多くなるとクレームなども増える為、仕事量が増加します。
人口が少ない地方都市で起業するならネット通販型一択だよ！
実店舗販売主力型とネット通販主力型の両立
実店舗販売主力型とネット通販主力型の両立は小規模セレクトショップではできません。
実店舗型は横に広く薄く仕入をするのに対し、ネット通販型は商品数を絞って縦積みをするので、そもそも仕入の仕方が異なります。
また、小規模セレクトショップはスタッフの人数が限られているため、実店舗に人が殺到するとネット通販の発送や商品ページを作成ができなくなります。
販売員やWebスタッフを雇用すれば両立できる可能性もありますが、実店舗型とネット通販型で仕入方法が異なるため、両立を目指すのは効率が悪いと考えます。
実店舗販売主力型とネット通販主力型の両立は難しいんだね！
仕入も変わるし仕事量も増えるから小規模セレクトショップでは無理だよ！
どちらかに特化することをオススメするよ！
実店舗販売型の立地選定で注意すること
ターゲットの人通り
実店舗販売型はターゲットの人通りが多いファッション街などで出店位置を探すのが一般的です。
セレクトショップが多く出店している場所はターゲットが多く集まる地域になります。
『ウィンドウショッピングをしているターゲットが偶然来店して購入していく』という流れができるような場所に店舗を構えることが重要です。
偶然入ったお店で買う気がなかったのに何かを買うことってあるよね！
説明しやすい立地
集客はSNSや紙媒体などで行いますが、説明しやすい立地だと店舗位置がスムーズに伝わるので来店する確率が上がります。
逆に隠れ家のような分かりにくい立地だと来店する気がなくなるので来店する確率は下がります。
ネット通販などでは購入することができない人気の商品や希少な商品を取り扱っている場合は分かりにくい立地でも集客は可能ですが、商品力が強くない場合は説明しやすい分かりやすい立地に出店することをオススメします。
分かりにくい場所で実店舗販売は難しいよ。
月の家賃は月の売上の10分の1以下
家賃は月の売上の10分の1以下の物件にすることをオススメします。
事業計画書で試算した月の売上が200万円だった場合は家賃20万円以下の物件が事業規模にあった適正な家賃の物件になります。
一概には言えませんが、家賃が月売上の10分の1以下になると経営が楽になる場合が多いです。
売上予算が極端に低い場合は家賃が10分の1以下にならない場合もありますので、その場合は売上予算を見直すか、事業計画の作り込みが甘いか、事業自体が成り立たない可能性があります。
事業計画書の数値や損益分岐点を計算してどの程度の家賃が適正なのか算出し、物件の選定をされることをオススメします。
売上予算の10分の1というのは目安だから損益分岐点を計算して検討してみてね！
ネット通販型の立地選定で注意すること
無理に中心地に出店しない
ネット通販を主力にするのであれば家賃が高い中心地に出店をすることはオススメしません。
郊外や中心地から離れた家賃が比較的安い場所で店舗を構えることをオススメします。
売上が少ない時期は『偶然来店したお客様が偶然購入していく』のがありがたいと感じますが、ネット通販である程度の注文が入るようになると来店するお客様の対応を億劫に感じます。
ネット通販で購入したお客様への発送や問い合わせの対応をしなければいけない状況で、実店舗に来店した購入率の低いお客様の対応に時間を割くことが非効率だと感じるからです。
不特定多数の人が来店するような場所ではなく、取扱いブランドが好きな人が目掛けて来店するような立地に店舗を構えるのがオススメです。
ネット通販型は家賃が安い郊外がオススメだよ！
説明しやすい立地
実店舗販売型と同じで説明しやすい立地に出店するのがオススメです。
取扱いブランドに興味のない人が来店しても売上に繋がる可能性は低いですが、興味がある人が来店すれば売上に繋がる可能性は高いです。
取扱いブランドに興味のある人が来店しようと思った時に来店できるような説明しやすく分かりやすい場所に店舗を構えることがオススメです。
ただ、ネット通販型は最終的にネット通販の売上高だけで事業が安定し、実店舗販売の売上に依存しなくなるので、実店舗の位置は重要ではなくなります。
ネット通販型で軌道に乗ると店舗位置に関係なく売上が取れるようになるので、事業が軌道に乗ってから移転しやすいのも特徴です。
ネット通販主力型は移転しやすいのも良いところだね！
在庫が置ける広さ
ネット通販主力型は商品を縦積みするので在庫が置けるスペースが必要になります。
実店舗販売主力型は広く薄く展開するのでディスプレイが在庫置き場の役割を果たしますが、ネット通販主力型は同じ商品を100着入荷させたりするのでディスプレイで在庫を置くのに限界があります。
在庫が多くなっても影響がないようなある程度の広さがある店舗物件を選ぶことをオススメします。
最終的に店内はダンボールだらけになるよ。
狭くなったら移転を考えても良いかもね！
月の家賃は月の売上の10分の1以下
実店舗販売主力型と同じように家賃は月の売上の10分の1以下の物件にすることをオススメします。
ネット通販主力型は実店舗販売主力型と比べて配送料や決済手数料の負担があるので利益率が低いです。
その為、家賃は実店舗型以上にシビアに考えた方が良いと考えます。
事業計画書の数値や損益分岐点を計算してどの程度の家賃が適正なのか算出し、物件の選定をされることをオススメします。
ネット通販型は移転もしやすいから小さな物件からスタートするのも良いかもね！
物件内見時に注意すること
店舗物件の目星がついたら不動産屋か大家さんにアポイントを取り内見になります。
物件内見時に注意することを解説します。
業務用エアコンの製造年
業務用エアコンの製造年や修理の履歴などを確認します。
業務用エアコンは5～10年に一度のペースで壊れます。
多くの場合は室外機のプリント基板の劣化で修理に10万円程掛かります。
古い業務用エアコンの場合はエアコン自体が故障する可能性もあり、その場合はエアコン本体を買い替えることになるので30万以上掛かります。
エアコンが故障した際に修理代金を負担するのは貸主か借主か確認すること、エアコンを買い替えた場合は移転する時にエアコンも持っていくことができるかどうかなど確認しておくことをオススメします。
長く営業をしていくとエアコンは必ず壊れるよ。
修理費用の負担割合や買い替えて移転する際のことを予め確認しておこう！
電球がLEDになっているか
電球がLEDの場合は電球の交換はありませんが、白熱球などの場合は電球が定期的に切れるので交換が必要になります。
物件の規模にもよりますが電球の交換費用も年間でみると大きな金額になる可能性があるので物件選定時にLEDの電球になっている物件をオススメします。
LEDの方が電気代が安くなるよ！
固定費が低いのは嬉しいね！
退去時に負担すること
退去時に掛かる費用も確認しておくことをオススメします。
基本的には借りた時と同じ状態でお返しするという契約になっていると思いますが、契約時にどこまで負担しなければいけないのかを契約書で確認します。
不動産屋や大家さんは契約時に口約束で都合の良いことを言ってくる場合がありますので、口約束ではなく契約書に明記させてください。
契約書を読み込まないと損をする可能性もあるので注意が必要です。
契約書はしっかりと読み込んで損をしないようにしよう！
まとめ
今回は【セレクトショップ開業】店舗立地を決める時に考えることについて解説してきました。
店舗の立地はセレクトショップ開業において重要な項目の1つです。
以下、簡単なまとめです。
主力となる販売方法で出店する立地は変わるよ！
実店舗販売とネット通販の両立は小規模セレクトショップだと難しいから、どちらを主力として販売していくか開業前に決めた方が良いと思うよ！
実店舗販売主力型は実店舗に集客できるかどうかが成功の鍵になるよ。
ネット通販主力型はECサイトの作成や撮影などがメインの業務になるから、作業に集中できる環境とターゲット以外が来店しない立地に出店するのがオススメだよ！
大きくお金が掛かりそうな部分を確認することを忘れないでね！
特に業務用エアコンは定期的に故障するから修理の履歴なども確認できたら良いね！
物件を契約すると礼金や敷金、保証金など家賃の数カ月分を支払うことになりますので多額の資金を使います。
物件の契約後に出店した場所が間違っていたと思っても、契約期間や資金の関係で簡単に移転をすることはできない状況になっています。
一度物件の契約をすると移転は難しいので、店舗立地の選定は冷静に判断をすることをオススメします。
良い物件と巡り合うのは運だよ。
出店したい場所が決まったら不動産屋を回るだけでなく出店する地域を実際に歩いてみるのも良いかもね！
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